Poikkeamisluvat ja sijoittamisen edellytykset

Poikkeamisluvan tarpeellisuudesta ennen rakentamisluvan käsittelyä määrittelee rakennusvalvontapäällikkö, ellei tarpeellisuutta muutoin ole todettu. Rakennushankkeessa riippuen poikkeamisesta päättää joko rakennus- ja ympäristölautakunta, rakennusvalvontapäällikkö tai kaupunkilupapäällikkö. Se voidaanko poikkeaminen myöntää, arvioidaan tapauskohtaisesti ja lupaharkinnassa huomioidaan viranomaislausunnot, sekä naapureiden ja muiden osallisten mielipiteet. Poikkeamispäätöksen käsittelystä peritään maksu voimassa olevan taksan mukaisesti.

Poikkeamispäätös tarvitaan:

• asemakaava-alueella, mikäli halutaan poiketa kaavamääräyksistä
• yleiskaava-alueilla, jos hanke on vastoin yleiskaavaa
• ranta-alueella, jolla ei ole voimassa ranta-asemakaavaa, tai sellaista yleiskaavaa, jota voitaisiin käyttää rakennusluvan myöntämisen perusteena
• jos halutaan poiketa rakennusjärjestyksen määräyksistä

Poikkeamiseen tulee aina olla erityinen syy, joka ilmoitetaan ja perustellaan hakemuksessa. Erityisen syyn tulee olla maankäyttöön ja rakennuspaikan olosuhteisiin ja/tai rakennuksen käyttöön liittyvä. Esimerkiksi hakijan henkilökohtaiset tai taloudelliset syyt eivät ole erityisiä syitä poikkeamiselle. Erityisten syiden lisäksi hakemuksessa on esitettävä arvio hankkeen keskeisistä vaikutuksista ja hakemuksen perustelut.

Kaavamääräyksistä poikkeamisen tulee sopeutua kaavan periaatteisiin ja keskeisin tavoitteisiin. Vuodesta 2000 alkaen voimaan tulleet kaavat katsotaan varsin sitoviksi. Poikkeamisen on pääsääntöisesti johdettava parempaan tulokseen, kuin mihin päästäisiin säännösten mukaisella rakentamisella.

Poikkeamisen edellytyksenä on, että poikkeaminen:

• ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle eikä alueiden käytön muulle järjestämiselle
• ei vaikeuta luonnonsuojelun eikä rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista
• ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia

Rakentamislaissa (RakL) poikkeamisesta on säädetty 5. luvussa ja 57 §. Maankäyttö- ja rakennusasetuksessa (MRA) poikkeamismenettelystä on säädetty 14. luvussa.

Poikkeamislupaa haetaan sähköisen asiointipalvelun kautta Kokkolan kaupungin asiointipalvelu

Päätös on voimassa kaksi (2) vuotta. Poikkeamislupa on hyödynnettävä tai rakentaminen aloitettava kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta.

Rakentamislaki

Alueidenkäyttölaki

Sijoittamisen edellytykset suunnittelutarvealueella, asemakaava-alueella tai asemakaava-alueen ulkopuolella tutkitaan rakentamisluvan yhteydessä. Rakentamisluvan yhteydessä tarkastellaan sekä sijoittamisen että toteuttamisen edellytykset. Mikäli hakija niin haluaa, niin sijoittamislupaa voidaan hakea erillispäätöksenä.

Sijoittamisluvassa on kysymys sijoittamisen edellytysten arvioinnista. Sijoittamisen edellytysten harkintaa varten on toimitettava tiedot rakennuskohteen massoittelusta ja julkisivusta, sekä sijoittumisesta rakennuspaikalle, ajoyhteyden järjestämisestä sekä sellaisten alueiden, joilla on tai on tarkoitus toteuttaa kunnallistekniikka, osalta tieto, mistä kohti rakennuksen on siihen tarkoitus liittyä. Rakentamislaissa (RakL) sijoittamisluvasta on säädetty 6. luvussa ja 62 §.

Erillistä sijoittamislupaa haetaan sähköisen asiointipalvelun kautta. Kokkolan kaupungin asiointipalvelu

Erillispäätöksenä tehtävä sijoittamislupapäätös on voimassa enintään kaksi (2) vuotta, jona aikana hankkeelle on haettava rakentamislupa (toteuttamislupa). Sijoittamislupa ei itsessään oikeuta rakentamiseen, vaan rakentamisluvan hakemiseen.

Poikkeamista koskevan hakemuksen liitteeksi vaaditaan vähintään seuraavat asiakirjat:

• hallintaselvitys
• asemapiirros
• virallinen karttaote

Hakemukselle vaaditaan liitteeksi myös naapurien kuuleminen. Poikkeamisen yhteydessä on kuultava naapureita ja niitä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin rakentamishanke voi huomattavasti vaikuttaa. Hakemuksen voi jättää ennakkokyselyyn ilman naapureiden kuulemisia. Naapurien kuulemiset kannattaa täydentää hakemukselle vasta myöhemmässä vaiheessa.

Vaadittavat liitteet riippuvat lupatyypistä ja hankkeesta. Sähköisessä lupahakemuksessa pakolliset liitteet on mainittu erikseen tekstillä ”Pakollinen”. Täysin kattava pakollisten liitteiden lista ei ole. Tämä johtuu siitä, että samalla hakemuksella voit hakea hyvinkin erityyppisiä lupia.

Hakemukselle voidaan tarvita liitteeksi:

• Valtakirja
• Pääpiirustukset
• Pöytäkirjanote (jos luvan hakijana on asunto-osakeyhtiö, liitteeksi tarvitaan yhtiökokouksen tai hallituksen pöytäkirja, josta ilmenee, että yhtiö on päättänyt hakea lupaa kyseiselle rakentamistoimenpiteelle)
• Kaupparekisteriote (jos luvan hakijana on yhtiö, tarvitaan liitteeksi kaupparekisteriote, josta selviävät yhtiön allekirjoitusoikeudet)
• Valokuvat (tarvitaan valokuva purettavasta rakennuksesta, jos hankkeeseen liittyy rakennuksen purkaminen)

Liitä pääpiirustukset (asema-, julkisivu-, leikkaus- ja pohjapiirros) PDF-tiedostoina. Muut liitteet voit lisätä PDF, BMP JPG, GIF, PNG, DOC, DOCX, TXT, RTF ja DWG muodossa. Liitteiden maksimikoko on 50 Mt.

Hyvin laadittu hakemus nopeuttaa monella tapaa lupaprosessin etenemistä, joten se kannattaa tehdä huolella.

Kun lupa on valmiiksi täytetty ja liitteet kohdillaan siirrytään sivun oikeassa reunassa olevan valikkoon nimeltä ennakkokyselyt ja viestit. Tässä valikossa jätätte viestin, jossa pyydätte luvalle ennakkokäsittelyä. Rakennusvalvonta tekee lupahakemukseen ennakkokäsittelyn, jossa lupa tarkistetaan. Tarkistuksen aikana saattaa tulla täydennyspyyntöjä hakemukseen. Kun rakennusvalvonta toteaa luvan olevan jättökunnossa, voitte jättää luvan sisälle käyttäen vahvaa tunnistautumista.

Hakemuksen käsittelyvaiheessa saatetaan edellyttää myös esimerkiksi suunnitelma- tai luonnospiirustusten, valokuvien ja mahdollisten muiden selvitysten liittämistä hakemukseen –, tai pyytää täydentämään hakemusta muulla tavoin.

Asemapiirros laaditaan yleensä mittakaavaan 1:200. Mittakaava 1:500 käy joihinkin isoihin rakennuspaikkoihin. Mittakaava 1:500 saattaa edellyttää asioiden esittämistä useammalla piirroksella tai osapiirroksella. Mittakaavaa 1:1000 voidaan käyttää erittäin suuria kohteita esitettäessä.

• Asemapiirrokseen merkitään nuolella pohjoinen ilmansuunta. Piirros sijoitetaan mieluiten piirustuslehdelle siten, että pohjoinen on ylhäällä.
• Lähiympäristö ja rakennukset tontin tai rakennuspaikan rajojen ulkopuolella esitetään tarpeellisessa laajuudessa (väh. yleensä 8-10 metriä).
• Tilanne piha-alueesta ennen rakentamista ja suunnitelma esitetään sekä lähtötilanteen että suunnitellun tilanteen mukaisin korkeusluvuin, jos suunniteltu rakentaminen muuttaa olevia korkeussuhteita.
• Asemapiirustuksessa käytetään piirustusmerkintöjä, joista selviää, mikä on uutta ja mikä vanhaa, mikä puretaan sekä mikä on muutoskohta.

Asemapiirroksessa esitetään:

• tontin tai rakennuspaikan rajat mittoineen ja pyykkinumeroineen
• rasitteet
• kiinteistön ja sitä rajoittavien alueiden tunnukset
• kaava-alueella korttelia/tonttia koskevat kaavamerkinnät
• kaava-alueilla kortteleiden sekä katu- ja muiden alueiden rajat sekä katujen ja teiden nimet
• lähiympäristön kiinteistöjen rajat ja korkeussuhteet
• tontille tai rakennuspaikalle rakennettavat sekä olevat ja/tai purettavat rakennukset ja rakennelmat rakennuspiirustusmerkinnöillä
• uuden rakennuksen etäisyys rajoista, päämitat ulkoseinien ulkopinnoista mitattuina
• kerrosluku
• rakennuksen etäisyys rantaviivasta tontin tai rakennuspaikan rajoittuessa rantaan
• korkeusluvuin ja tarvittaessa korkeuskäyrin tontin tai rakennuspaikan kulmapisteiden, rajojen, rakennuksen nurkkapisteiden sekä piha-alueen eri kohtien suunnitellut korkeusasemat ja korkeussuhteet
• vesihuoltolaitoksen verkoston ulkopuolisella alueella talousvesikaivon ja jätevesien käsittelylaitteiden sijainti, laatu ja koko sekä puhdistettujen jätevesien purkupaikka
• sadevesi- ja perusvesikaivot sekä pintavesien käsittely
• rakennuksen sijoittamiseen vaikuttavat kaapelikanavat ja voimajohdot
• pääsy piha-alueelle, kiinteistön jalankulku ja ajoneuvoliikennejärjestelyt sekä autopaikkajärjestelyt, pelastustiet, luiskat, portaat, tukimuurit ja aidat
• väestönsuojan uloskäynnit, maanalaiset öljysäiliöt yms., maalämpöputkisto
• kiinteistön käyttöön ja jäte- ym. huoltoon kuuluvat tilat ja rakennelmat sekä paikat piha-alueella

Säilytettävät istutukset ja puusto, poistettavat puut sekä istutettavat alueet, leikkipaikat, oleskelualueet, muut pihajärjestelyt sekä ranta-alueella rantaviivan käsittely ja laiturit

Asemapiirroksen malli

Naapureiden kuuleminen poikkeamisluvasta RakL 64 § sekä MRA 86 § ja sijoittamisluvasta RakL 63 § 3. ja 4. mom. ja RakL 64 § 2 mom.

Rakentamislain 64 §:n mukaan kunnan on ennen poikkeamislupaa, maisematyölupaa tai suunnittelutarvealuetta koskevaa rakentamislupaa koskevan päätöksen tekemistä kuultava naapureita ja niitä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin rakentamishanke voi huomattavasti vaikuttaa.

Jos luvan hakija on pyytänyt sijoittamislupaa, kunnan on kuultava naapureita uudelleen rakentamislupahakemuksen yhteydessä vain, jos rakentamisluvassa esitetty suunnitteluratkaisu poikkeaa sijoittamislupahakemusvaiheessa esitetystä tavalla, joka vaikuttaa naapureiden mahdollisuuteen käyttää omia rakennuspaikkojaan tai jos rakennuksen muodosta, massoittelusta, julkisivuista tai rakennuksen käytöstä naapureille aiheutuvista vaikutuksista on esitetty sellaista tietoa, jota ei ole ollut käytettävissä sijoittamislupahakemuksesta kuultaessa.
Luvan hakija voi liittää hakemukseensa luotettavan selvityksen siitä, että naapurit tai osa naapureista ovat tietoisia hankkeen kannalta merkittävistä asiakirjoista ja tiedoista sekä selvityksen heidän mahdollisesta kannastaan hankkeeseen.

Naapurilla tarkoitetaan viereisen tai vastapäätä olevan kiinteistön tai muun alueen omistajaa ja haltijaa. Kuultavat naapurit ovat rakennuslupakarttojen liitteenä.

Jos luvan hakija kuulee naapurit, niin naapureiden kuulemiseen tulee käyttää naapurin kuulemislomaketta. Lomakkeeseen tulee kirjata tarkasti rakennustoimenpide sekä mainita kaikki poikkeamiset, joista hanke poikkeaa. Lisäksi kuulemisen yhteydessä on kuultavilta naapureilta pyydettävä allekirjoitukset asemapiirrokseen. Allekirjoitettu asemapiirros sekä kuulemislomake tulee liittää sähköisen lupahakemuksen liitteisiin.

Naapurin kuulemislomake

Naapurin suostumus

Kuuleminen ja suostumus eivät ole sama asia. Jos naapuria on kuultava, lupa voidaan naapurin vastustuksesta huolimatta myöntää, ellei muita esteitä ole. Jos sen sijaan tarvitaan naapurin suostumus, niin lupaa ei voida lähtökohtaisesti ilman suostumusta myöntää. Suostumuksen hankkiminen kuuluu luvanhakijalle. Suostumus on annettava kirjallisesti. Toisaalta, vaikka naapuri antaa suostumuksensa, niin lupaviranomainen ratkaisee, täyttyvätkö muut luvan myöntämisen edellytykset.

Naapurin suostumus tarvitaan, kun esimerkiksi poiketaan asemakaavan tai rakennusjärjestyksen vaatimuksesta tavalla, jolla voi olla vaikutuksia naapurin etuun. Esimerkiksi jos rakennus halutaan sijoittaa lähemmäksi naapurikiinteistön rajaa, niin ylitykselle on saatava naapurikiinteistön omistajan ja haltijan suostumus.

Naapurin suostumusta varten käytetään samaa lomaketta kuin naapurin kuulemiseen, mutta on huomioitava, että lomakkeeseen tulee merkitä, että on naapurin suostumusta edellyttäviä toimenpiteitä. Lisäksi lomakkeessa tulee kertoa tarkasti, mihin naapurin suostumusta pyydetään. Jos esimerkiksi poiketaan rajaetäisyydestä, tulee lomakkeessa ilmoittaa, kuinka lähelle (metreinä) naapurikiinteistön rajaa rakentaminen sijoittuu.