Undantagslov och förutsättningar för placering

Byggnadstillsynschefen bedömer behovet av undantagslov innan bygglovet behandlas, om behovet inte redan har konstaterats. Beroende på byggprojektets natur beslutar antingen byggnads- och miljönämnden, byggnadstillsynschefen eller tillståndschefen om undantag. Möjligheten att bevilja undantagslov bedöms från fall till fall och i bedömningen beaktas utlåtanden från myndigheter samt grannarnas och andra intressenters åsikter. För handläggningen av undantagslov uppbärs en avgift enligt gällande taxa.

Undantagslov behövs:

• på detaljplaneområde, om man önskar avvika från planbestämmelserna
• på generalplaneområde om projektet inte följer generalplanen
• på strandområde som inte har gällande stranddetaljplan eller sådan generalplan som kan användas till grund för beviljande av bygglov
• om man önskar avvika från bestämmelser i byggnadsordningen

Undantagslov kräver alltid ett särskilt skäl som meddelas och motiveras i ansökan. Det särskilda skälet ska anknyta till markanvändningen och byggplatsens förhållanden och/eller användningen av byggnaden. Till exempel sökandens personliga eller ekonomiska skäl ses inte som särskilda skäl för beviljande av undantagslov. Utöver de särskilda skälen ska i ansökan ges en bedömning av de centrala verkningarna av projektet och motiveringarna till ansökan.

Avvikandet från planbestämmelserna ska vara förenligt med planens principer och centrala mål. Planer som trätt i kraft år 2000 eller senare anses vara synnerligen bindande. I regel ska undantagslovet leda till ett bättre resultat än vad som skulle uppnås med efterföljande av bestämmelserna.

Förutsättningen för beviljande av undantagslov är att det:

• inte medför olägenheter för planläggningen, genomförandet av planen eller annan reglering av områdesanvändningen
• inte försvårar uppnående av målen för naturvården eller skyddet av den byggda miljön
• inte leder till byggande med betydande konsekvenser eller annars har betydande skadliga miljökonsekvenser eller andra betydande och skadliga konsekvenser.

I bygglagen ingår bestämmelser om undantagslov i 5 kap. och i 57 §. I markanvändnings- och byggförordningen bestäms om undantag i 14 kap.

Ansökan om undantagslov lämnas in via Karleby stads elektroniska tillståndstjänst.

Beslutet gäller två (2) år. Undantagslovet ska utnyttjas eller byggandet inledas inom två år från det att undantagslovet fått laga kraft.

Bygglag

Lag om områdesanvändning

Förutsättningarna för placering på ett område i behov av planering, detaljplaneområde eller utanför detaljplaneområde undersöks i samband med bygglovet. Då undersöks både förutsättningarna för placering och genomförande. Om den som ansöker om bygglov önskar det kan förutsättningarna för placering avgöras genom ett separat beslut.

Placeringstillstånd handlar om att bedöma om förutsättningarna för placering föreligger. För bedömning av förutsättningarna för placering ska i utredningarna ingå uppgifter om massa och fasad samt placeringen på byggplatsen, ordnandet av körförbindelser och, på områden där kommunalteknik finns eller är avsedd att genomföras, uppgifter om var byggnaden ska anslutas till kommunaltekniken. I bygglagen bestäms om placeringstillstånd i 6 kap. och 62 §

Separat placeringstillstånd ansöks via Karleby stads elektroniska tillståndstjänst.

Ett särskilt beslut om placeringstillstånd gäller i högst två (2) år. Under giltighetstiden ska för projektet ansökas om bygglov (genomförandetillstånd). Placeringstillståndet berättigar i sig inte till byggande, endast till ansökning om bygglov.

Som bilaga till ansökan om undantagslov krävs minst följande dokument:

• utredning av besittning
• situationsplan
• officiellt kartutdrag

Som bilaga till ansökan krävs också hörande av grannarna. I samband med undantagslov ska man höra grannarna och dem vars boende, arbete eller övriga förhållanden kan påverkas betydligt av byggprojektet. Ansökan kan lämnas in för förhandshandläggning utan att grannarna hörs. Det lönar sig att lägga till hörandet av grannarna till ansökningen först i ett senare skede.

Vilka bilagor som krävs beror på typen av tillstånd och projekt. I den elektroniska ansökan har de bilagor som är obligatoriska markerats med ”Obligatorisk”. Det finns ingen helt täckande lista över obligatoriska bilagor, eftersom man med samma ansökningsblankett kan ansöka om olika slag av tillstånd.

Exempel på bilagor som kan krävas i ansökningen:

• Fullmakt
• Huvudritningar
• Protokollsutdrag (om tillståndet söks av ett bostadsaktiebolag ska till ansökan fogas protokoll över bolagets eller styrelsens sammanträde som anger att bolaget har beslutat ansöka om tillstånd för ifrågavarande byggåtgärd)
• Handelsregisterutdrag (om tillståndet ansöks av ett bolag ska till ansökan fogas ett handelsregisterutdrag som anger bolagets firmateckningsrätt)
• Foton (bild av byggnad som ska rivas, om rivning ingår i projektet)

Foga huvudritningarna (situationsplan, fasad-, genomskärnings- och planritning) i PDF-format. Övriga bilagor kan fogas i följande format: PDF, BMP JPG, GIF, PNG, DOC, DOCX, TXT, RTF och DWG. Bilagornas storlek får vara högst 50 Mt.

En väl gjord ansökan påskyndar tillståndsprocessen på många sätt. Det lönar sig alltså att göra ansökan omsorgsfullt.

När ansökan är ifylld och bilagorna är med går man till menyn i sidans högra kant och väljer ”förfrågningar och meddelanden”. Här lämnar man ett meddelande där man begär förhandshandläggning av tillståndsansökan. Byggnadstillsynen gör en förhandshandläggning av ansökan, i samband med vilken ansökan granskas. Under granskningen kan byggnadstillsynen begära komplettering av ansökan. När byggnadstillsynen konstaterar att ansökan är färdig att lämnas in kan man göra det genom att använda stark identifiering.

Under handläggningen av ansökan kan byggnadstillsynen begära att till exempel preliminära ritningar eller skisser, foton och andra eventuella utredningar läggs till ansökan. Andra kompletteringar av ansökan kan också begäras.

Situationsplanen upprättas oftast i skala 1:200. Skala 1:500 lämpar sig för vissa stora byggplatser. Skala 1:500 kan förutsätta att saker visas på flera ritningar eller detaljritningar. Skala 1:1000 kan användas när det gäller mycket stora objekt.

• Situationsplanen förses med en pil som visar riktningen mot norr. Planen placeras på ritarket så att norr är uppåt.
• Närmiljön och byggnaderna utanför tomten eller byggplatsen anges i tillräcklig omfattning (oftast åtminstone 8–10 meter).
• Situationen på gården före byggandet visas med höjdangivelser och höjdkurvor ifall det planerade byggandet ändrar rådande höjdförhållanden på tomten eller vid tomtens hörn.
• I situationsplanen används ritningsbeteckningar som visar vad som är nytt och vad som är gammalt, vad som ska rivas och vad som ska ändras.

I situationsplanen presenteras:

• tomtens eller byggplatsens gränser med mått och nummer på råmärken
• servitut
• registernummer på fastigheten och angränsande områden
• planbeteckningar som gäller kvarter/tomter på planområdet
• beträffande planlagt område kvarters-, gatu- och andra områdens gränser samt namn på gator och vägar
• närliggande fastigheters gränser och höjdförhållanden
• med byggnadsritningsbeteckningar befintliga byggnader, byggnader som ska byggas och/eller rivas samt övriga anläggningar på tomten
• den nya byggnadens avstånd från tomtgränsen, byggnadens huvudmått räknat från ytterväggens utsida
• antalet våningar
• byggnadens avstånd till strandlinjen om tomten eller byggplatsen gränsar till strand
• tomtens eller byggplatsens hörn, gränser, byggnadernas hörn och gårdsområdets planerade höjdlägen och höjdförhållanden med höjdtal
• på område utanför vattentjänstverks ledningsnät visas platsen för dricksvattenbrunn och platsen, beskaffenheten och dimensioneringen beträffande anläggning för behandling av avloppsvattnet samt utloppet för renat avloppsvatten
• regnvatten- och vattenbrunnar samt hantering av dräneringsvatten
• kabeldiken och kraftledningar som inverkar på byggnadens placering
• tillträde till gården, gång- och körvägar samt bilplatser, räddningsvägar, ramper, trappor, stödmurar och staket
• utgångar från skyddsrum, oljebehållare under mark m.m., jordvärmeslingor och jordvärmebrunnar
• rum, konstruktioner och platser på gården som anknyter till användning av fastigheten och t.ex. avfallshantering

Planteringar och trädbestånd som ska bevaras, träd som ska fällas samt områden som ska planteras, lekplatser, vistelseplatser och andra gårdsarrangemang samt på strandområden behandling av strandlinjen och bryggor.

Mall för situationsplan

Hörande av grannar beträffande undantagslov, ByggL 64 § samt MBF 86 §, och placeringstillstånd, ByggL 63 § mom. 3 och 4 samt ByggL 64 § mom. 2

Enligt 64 § i bygglagen ska kommunen innan den fattar beslut om undantagslov, tillstånd för miljöåtgärder eller bygglov på ett område i behov av planering höra grannarna och dem vars boende, arbete eller övriga förhållanden kan påverkas betydligt av byggprojektet.

Om den som ansöker om tillstånd har begärt ett placeringstillstånd, ska kommunen höra grannarna på nytt i samband med ansökan om bygglov endast om den planeringslösning som föreslås i bygglovet avviker från den som presenterades i samband med ansökan om placeringstillstånd på ett sätt som inverkar på grannarnas möjligheter att använda sina egna byggplatser eller om det har lagts fram sådan information om byggnadens form, dimensionering, fasader eller de konsekvenser som användningen av byggnaden medför för grannarna som inte stod till buds vid hörandet om ansökan om placeringstillstånd.

Sökanden kan till sin ansökan foga en tillförlitlig utredning om att grannarna eller en del av grannarna är medvetna om handlingar och uppgifter med relevans för projektet och en redogörelse för deras eventuella ställningstaganden till projektet.

Med granne avses ägaren eller innehavaren av en fastighet eller ett annat område som ligger invid eller mittemot. En lista över de grannar som ska höras finns som bilaga till bygglovskartorna.

Om sökanden själv hör grannarna ska blanketten för hörande av grannar användas. På blanketten ska byggprojektet eller åtgärden beskrivas noggrant och alla undantag från bestämmelserna nämnas. Alla undantagen ska nämnas på blankettens avsnitt ”redogörelse för undantagen”. I samband med hörandet ska man dessutom begära att grannarna undertecknar situationsplanen. Den undertecknade situationsplanen och blanketten om hörande fogas till bilagorna till den elektroniska ansökan.

Blankett för hörande av grannar

Grannens samtycke

Hörande av grannen och grannens samtycke är olika saker. Om hörande av grannen krävs för projektet kan tillstånd beviljas oavsett att grannen motsätter sig, om inga andra hinder föreligger. Om det däremot krävs samtycke av grannen kan tillstånd inte beviljas utan samtycke. Den som ansöker om tillstånd ska själv begära samtycke. Samtycke ska ges skriftligt. Även om grannen ger sitt samtycke är det slutligen ändå tillståndsmyndigheten som avgör huruvida de övriga förutsättningarna för beviljande av tillstånd fylls.

Grannens samtycke behövs till exempel när man har för avsikt att avvika från kraven i detaljplanen eller byggnadsordningen på ett sätt som kan påverka grannens fördel. Till exempel om man vill placera en byggnad närmare gränsen till grannfastigheten behövs samtycke av grannfastighetens ägare eller innehavare för överskridningen.

För samtycke av grannen används samma blankett som för hörande av grannen. Observera att man på blanketten bör anteckna att man har för avsikt att vidta åtgärder som kräver grannens samtycke. Dessutom ska på blanketten anges tydligt för vilken åtgärd man begär grannens samtycke. Om man till exempel vill avvika från avståndet till gränsen ska man på blanketten ange hur många meter från grannfastighetens gräns man vill placera byggnaden.